物业管理项目品质提升实操表，简洁、易学！

物业管理圈 2023-09-11

物业配套用房（业委会、居委会）	1	业委会、居委会：（根据当地政策。办公室、资料室、会议室、接待室）
园区围墙及防爬围档	1	围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量；
2	高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点；
3	铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。
4	天面及一层有攀爬风险的燃气管、给排水管应增加防爬刺及钉排；
5	围墙栏杆下方就砌筑高于泥土面50公分的挡土墙及坎，防止泥土流失及铁质栏杆长期潮湿而易生锈及损坏；
6	栏杆材质建议选用管壁内外热镀锌钢管，以防锈蚀；表面建议喷涂深色油漆。
垃圾房	1	垃圾中转站与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜，臭气排放不影响住宅和商业；
2	垃圾中转站应做干湿分离区，墙面及地面应贴防滑地砖，里面设有清洁水池、排水沟、照明、动力用电等，要考虑通风及夏季储存（是否配制冷设备）以防臭气污染；
3	垃圾中转站的入口平台及地面要考虑排水、垃圾运输车辆通行、清洁水、照明及易于清洗等；
4	垃圾分类处理，单元楼栋垃圾筒应考虑在一楼及负一楼各设定垃圾筒摆放点，要考虑通风及便利业主使用。
车库出入口	1	长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加；
2	坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料；
3	车库出口刷卡交费处，应避免半坡起步现象，减少车辆倒滑现象；
4	车库出入口需设计遮雨棚，确保人员读取卡通行缴费不被雨淋；
5	车库出入口岗亭需具有防水功能或购买成品岗亭，并需有空调安装位；
6	车库出入口尽量合并，车库出入口附近需设计专用的非机动车道；宽度不小于1.5米；
7	地下车库出入口上下坡路面及通行车道要有防滑措施。
地下车库	1	地下车库四周一定要设计排水沟并与集水井联通，方便排水需求，满足物业后期管理要求；
2	当地下室停车位超过500个时属于特大地下停车场，出入口数量设计时不少于3个，设计的出入口宽度需能满足同时出入需求及可直联市政路方便出入；
3	地下室较大时设计采光井时，建议采光井采用玻璃棚，保障通风但阻档雨水进入。

类别	序号	物业建议
园林工程	1	园区人行路面宽度需最少保障4人可并排通行，建议不少于2.5米宽；
2	人行路建议设计从方便人员通行考滤，不建议进出单元需绕道绿化。不利于通行，人员会踩踏捷径绿化带通行；
3	人行通道旁建议设计排水沟，方便快速排水及后期物业维护，排水沟篦子若采用大理石或隐形排水沟将适当增宽通行路宽；
4	草坪、绿化带建议设置一定坡度、排水井及路牙，避免园林积水及人员车辆踩踏绿化及泥土随水流流至路面和排水沟；
5	各单元入户大堂高度至园林路面设置坡度，避免降雨量大时雨水反灌建筑物；
6	园林排水沟建议采用大理石雨水篦子或是线型隐形排水沟，排水沟底及壁应抹平，方便物业后期清理，雨水沟篦子上不建议摆放石子，儿童会虽意丢玩，增加了物业后期清洁工作量及管理工作量；
7	当园区面积很大时，可考虑出园区排水增多一路或者两路联通市政雨水井，避免园区大雨高峰期积水；
8	需20米内在绿化排水口位置设计绿化取水点，排水井建议直接平接路面，方便排水，取水点位置建议设计在排水井硬化面上或井内，方便排水，方便物业后期维修；
9	园林架空层楼板下方为地下室，可否考虑设置地库上方楼板引流孔，避免大量的积水导致地库顶板漏水，最大限度降低地库漏水风险；
10	水景池底及壁防水层上方需铺设不低于5公分厚的水泥保护层或是贴砖保护，无保护层，后期清洗水池时，很容易损坏防水层。
公共配电工程	1	地下室、各楼层公共区域照明灯具建议采用节能灯或LED灯方便能源控制，各类照明应加装计量表，方便物业后期能源管控；
2	门禁、车场、消防、监控等安防系统建议设计采用UPS电源集中供电，确保不间断供电，方便物业管控；
3	各楼层电梯厅、前厅、地下车库公共区域不建议设计插座，后期业主会私拉乱接，增加了物业的管理风险，插座只应设计在电井内，方便管控及使用；
4	有采光区的照明与无采光区的照明应分路控制，确保有采光区的灯具白天可以关闭，晚上可以开启，提升业主感受，节约物业能耗；
5	各设备机房设置220V插座，便于后期物业工程人员维修取电使用；
6	设计公共能耗产生的，如公共照明，车库照明，水泵房用电，可考虑在前期安装计量电表，便于物业后期统计用电，针对性做节能措施；
	7	发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。
消防工程	1	室外消防地栓应设计独立设置控制阀门及阀门井，不设置可考虑设置分段加装阀门，隔断控制管道，方便后期维修，减少停水范围；
2	天面消防补水箱补水建议采用在加水球阀前加装电磁阀增加保护且减少球阀扰动时造成的给水管震动，影响业主；
3	天面消防补水箱及地下消防水箱应设置高低水位报警并引至监控中心；
4	与室外交接部位的相关控制设备尽量安装在室内侧，以防雨水对设备造成损坏。如需一定安装室外，请加装相关遮雨遮阳措施；
5	消防系统需与电梯、门禁联动满足消防要求；
6	商铺外围消火栓门框，若使用石材作为消火栓掩盖门，要充分考虑门框边缝，自然的变形会导致消火栓门不能正常开启或者关闭。
7	各湿式报警阀、排水未端等泄压排水位置要设置排水地漏，引至排水管网。

门禁系统	1	需在小区各出入口、公共通道、单元门、天台防火门、各管理用房安装门禁系统。方便人员进出管控；
2	门禁系统采用监控中心UPS不间断供电，保障停电时21小时管控需求，并方便与消防系统联动，实现消防时联动断电，满足消防要求；
3	门禁系统需具有延时未关门在监控中心报警功能及对讲通话功能（与楼宇对讲相结合）提示人员及时关门，降低管理风险；
4	在服务中心前台配制授权工作站，系统满足有时时刷卡记录，无卡授权、无卡发卡、无卡注销、挂失等功能。方便管控与查询；
5	通道的门禁控制箱，建议采用电插锁，位置建议安装在防火门中间位置，避免安装于上方造成门易变型损坏。
门口及户内对讲机	1	各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户；
2	对讲话机断线、短路＼断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检及隔离功能；
3	住户与监控中心应实现拿机后自动接通，直接通话功能，方便人员操作；
4	系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。
户内报警系统	1	软件即时（延时≤2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示；
2	报警时弹出户内相关信息；
3	户内报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录；
4	软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）；
5	软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。
监控系统	1	监控系统安装时请施工方注意监控头安装视野范围必须能够达到监控防盗效果，并建议采用数字信号传输（光纤）避免后期线路老化干绕及传输速率问题；
2	监控系统考虑到今后维修及采购方便建议监控摄像头、矩阵主机、硬盘录像机、显示器采用同一厂家产品；
3	设计采购监控系统硬盘录像机和矩阵主机预留20%点位，为将来增加监控摄像头预备使用；
4	设计考虑监控摄像头安装区域应考虑现场的光照度，如光照度达不到建议安装带红外的监控摄像头；
5	单元楼栋出入口、一层消防楼道、一层电梯厅、出天台消防通道出入口应安装固定半球或枪机，监控人员的出入，如灯光不能满足需求，需配置带红外功能摄像机；
6	园区主出入口、商业街关键位置、园区活动广场、泳池关键位置、人员易聚集等关键位置应安装高清云台摄像机，方便突发事件时的监控需求；
7	中控室监视器选择专业监视器；
8	围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源；
9	摄像机实时监视，2CIF格式画质录像存储超30天；
10	报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。软件支持按时间、通道查询录像信息。硬盘录像机宜支持全Dl录像格式。支持以太网联网，支持双码流网传。支持各类报警、实时及录像信息上传。在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。
停车场管理系统	1	保安亭电源及车场设备电源建议直接由监控中心UPS电源供电或现场配置UPS备用电源，以保障突发停电时，车场系统能正常收费运行；
2	设计时考虑车牌识别功能、红外防砸功能，提高通行效率及安全性；
3	设计考虑系统具备完全在脱机和停电下工作的能力；
4	设计时应考虑刷卡种类（如临时卡、月卡等）；
5	出入口尽量设计在一起，减少后期物业管理车场岗；
6	出口停车读卡区，尽量避免半坡起步，卡机、闸机基座需高于地7面10公分，避免雨水流入基座，易出现故障；
7	建议地下车库出入口配置反光镜、监控探头，刷卡处设置伸缩防水雨棚；
8	车库出入口、岗亭里侧都需安装监控，监管进出车辆异常情况及收费情况；
9	建议非机动车道与机动车道完全隔离，交汇路口及存有视角死区的路段设计多档减速带及加装监控，降低安全隐患；
10	设计时应考虑微信支付及岗停现场月卡充值延期功能；
11	在车场靠边角位置设计10%(政府规划要求)的新能源充电车位，并规化自行车停车位及电动车停车位及充电区域方便后期物业管理使用。
周界报警系统	1	报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面；
2	围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.1米；
3	软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示；
4	报警时弹出电子地图信息；
5	软件布＼撤防、旁路防区，软件并有记录；
6	软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）；
7	软件数据自动备份／恢复、报警记录自动覆盖。
无线对讲及巡更系统	1	需设计对讲系统及巡更系统，确保室下室、一层、楼道、架空层等位置能时时通信，保障后期物业管理的管理需求；
2	巡更位置尽量安装于监控镜头可视范围之内，方便后期管理。
电梯工程	1	电梯底坑排水，在电梯竖井旁边设置集水坑，自动排水；
2	电梯机房在前期施工时，地面做成地坪漆或者贴砖，以此可以保持机房干净整洁卫生；
3	电梯井道可考虑设置自然通风设计，夏季时电梯轿厢内闷热，利用自然通风可使空气环境有所改善；
4	选用电梯随行电缆时，考虑后期检修及加装设备（如空调，风扇等），对于供电线路选择多几条备用电线；
5	两部以上电梯时，做联动控制，节约等待电梯时间及节约用电。
标识系统	1	项目类标识：一个成熟的物业管理小区必备的标识及国家现运行相关交通规范标识，其作用是为本小区的平面指引及规范交通为主的标识；
2	环境类标识：一个成熟的物业管理小区的环境绿化、设备设施、安全提示等相关标识，其作用是为了使小区的物业管理区域明确清晰，融合与建筑设计风格中；
3	物业类标识：物业管理所用的相关标识，以告示小区业主及规范物业本身内部管理流程所用的标识；
4	房屋本体标识：小区名称、道路标识、组团标识、楼栋标识、楼层标识、单元标识、房号标识等。
节能环保工程	1	太阳能热水节能工程，住宅业主几乎不会使用，且前期安装施工量大，后期维护成本也大。建议改成太阳能光伏发电工程，发电量大的基本能满足自己公共照明需求。装机容量大的还能给电网反送电，售电给供电局，供电局付费0.43元/度，国家还有光伏发电补贴。
公共设施类	1	考虑业主停放自行车位置，提前规划施工到位。还需要考虑电动自行车充电，以此来避免单车入小区或者上楼；
2	地库，塔楼，电梯井道信号覆盖工程，在精装修阶段联系施工单位提前施工；
3	发电机通风排烟井，避免风口设置在园林内，通过烟道直接排至楼顶；
4	建筑物公共休闲区域范围内可以考虑设置公共WiFi网络系统，电子显示屏，用于投送商家广告，便民信息等；
5	在塔楼楼顶考虑设置晾晒大件衣物的点，小户型阳台位置较小无法晾晒被褥，大件衣物，可以在天面规划区域，提前做好晾衣架，绳子；
6	塔楼公共区域窗户加装护栏，消防楼梯窗户加装护栏，避免小孩攀爬或者其他事故造成的意外。
信号覆盖工程	1	协助开发商开发施工前期联系移动公司、联通公司、电信信号的覆盖（与对方进行洽谈，确定后期覆盖对我方桥架，井道新增配合要求）,前期完成整体覆盖方案；在交付前完成相应的信号覆盖，并签定相关的用电，互惠付费协议等。
室内精装注意事项
给排水管	1	装修给水管，建议走天花布管，可减少后期损坏及方便快速发现及修复漏水点，或避免漏水至下层住方，方便后期物业管理；
2	洗手间地漏、排水管应设计U型存水弯，防止反臭；
3	阳台位置需预留洗衣机排水接口，接口尽可能接近地面，保障排水畅通性，减少阳台积水。
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防水土建类	1	阳台地面防水需刷到栏杆反坎外侧及里侧推拉门反坎上端，防止水渗入客厅或是下层；
2	淋浴间、洗手间、干湿分离区、厨房地面都需设计防水，且墙面防水高度不低于1.8米。洗手间墙背面为卧室或客厅墙体的，也需背面刷防水，最大限度避免渗水对装修工程的影响。（厨房，卫生间闭水试验建议由施工单位，甲方项目部，物业前介部一起三方确认后，进行下一步施工。）
3	窗户平台、外檐需向外倒坡并做防水与窗户框相连，防止雨水渗入；
4	洗手间沉箱排水管口应与沉箱底面齐平，保障排水畅通；
5	阳台、洗手间、厨房地面贴完防滑砖后，地面应低于客厅及卧室地面，以防水通过门坎石渗入室内；
家用配电类	1	户内所有插座用电需设计过漏电开关，降低安全隐患；
2	入户总开或是户内总开最少应设计一个为漏电开关，发生故障时能及时跳闸，降低安全风险，且可减少因个别跳闸而影响其他业主。
居家精装	1	木地板、木踢脚线、门建议采用深色材质，耐脏、轻微霉变不易显现，可减少后期业主的投诉及维保修的工作量；
2	房间木地板铺设前，必须把室内找平，地面清扫干净，以防止入伙交楼时业主挑剔地面不平，踩踏会有灰尘冒出。施工完毕后，全屋木地板，房间门在交房前必须设置保护层，防止刮花，碰伤；
3	洗手间门框、房间门框下端护角，建议选用同纹理塑料款，防止下端易接触水，木质护角易发霉，可减少后期维保修工作量；
4	洗手间，厨房天花建议使用铝扣板可以便于更换检修。石膏板材料易受潮损坏，变质后维修难度大；
5	鞋柜宽度尺寸需大一号，现有部分鞋较大，尺寸不足放不下，无法满足使用需求；
6	厨房或入户柜门设计时建议采用可调节合页，门吸等小配件需设计用螺丝固定，减少后期门轻微错位就不能关上等报修事件的处理；
7	厨房洗菜盆下方储物柜设计时需预留安装净水器的空间位置及给排水接点；
8	所有设备排水管、排气管与预留的接头对接时都应设计有密封措施，防止反臭或反气；
空调安装	1	过墙孔需从内到外不低于10度的坡度，安装后并需做填塞密封处理；
2	空调内机安装位置应高于预留空调排水管接口位，若空调排水管与冷媒管共孔位，则过墙孔位应低于空调内机安装后下边缘，保障排水畅通性，通常过墙孔拒天花不少于40公分；
3	室外空调外机安装承台需大一级设计，且承台坡度向外，表面需刷防水或贴砖，保障不积水及防止渗水。